专家教你如何规避购买二手房"三大难"
发布时间：2015年8月16日
来源：上海户口房产律师 http://www.shhkfcls.com/
新房多为期房，购房后基本上要一年以后才交房，装修费时费力，加上二手房的价格相对新房较低，又附赠装修、家具，越来越多的人倾向购买二手房。然而购买二手房较之新房确实存在更多的风险需要购房者高度重视。
遭遇落户难
去年5月，钱先生为了让女儿上学，在无锡某知名小学学区花45万买了一套小面积二手房，签合同时卖家爽快地表示迁户口没问题。等钱先生付清了房款、办理了两证，卖家突然变了脸，以各种理由迟迟不肯将自己的户口迁出去。经多方打听，钱先生总算了解到，原来这个卖家只有一套房子，卖了房子拿了钱就搬到在上海工作的儿子家去住了，他的户口不能迁到上海去，又没有在无锡购买新房子落户，于是硬赖在了钱先生家。
钱先生第一反应就是到法院起诉要求卖家立刻将户口迁出，可到立案庭就被挡了回来。法官表示，户籍管理由公安部门负责，不属于法院的立案范围，户口的事法院管不了。跑到公安部门一问，钱先生更沮丧了。民警告诉他虽然法律规定卖家应将户口迁出买卖的房屋，但由于该卖家没有新的房屋以供落户，公安机关不能强制性将其户口迁出或注销，买卖房屋不是注销户口的理由。
户口迁不进来，女儿学也上不了，这房子也算白买了，钱先生无奈之下只能再次到法院起诉，要求与卖家解除合同、退还购房款并赔偿钱先生为购房支出的一切税费。法官指出，虽然我国现行立法并未将迁出户口作为出卖人的法定义务予以明文规定，本案中买卖双方也未就户口迁出一事进行特别约定，但考虑到我国特殊的户籍政策、户口与子女入学之间相关联的实情，可将卖方迁出户口视为合同的附随义务。卖方违反该附随义务导致整个合同目的不能实现，应准予解除合同。最终法院支持钱先生的诉讼请求。
购买二手房时为了防止遭遇落户难，购房人在签订买卖合同前除了房产证、土地证还可以要求卖家提供可供迁出户口的相关材料，如新房的产权证等。另外一定要在购房合同中对迁出户口的时间、违约责任作详细约定，这样卖方一旦违约，买方可以解除合同并要求赔偿损失。
居家电器大变样
王先生和张女士打算今年10月份结婚，年初时决定购买一套二手房作为婚房。一番比较下来，二人看中了一套85平米、要价60万元的次新房，房屋装潢比较清爽，家具质量也不错，更重要的是所有家电都是八成新的品牌家电，购齐这样一套家电自己最少要掏2万元钱。小两口感觉这个价钱也比较合算，很快与房主签订了买卖合同，并约定房屋内所有装潢、家具及家电价格均已计入房价中。由于银行审批贷款经历的时间很长，房款没有付清，双方迟迟没有交房，小两口自然也没有到新房去看一下。不料等到一个月后交房时，小两口发现原来42寸的液晶电视换成了普通25寸的电视，客厅内漂亮的窗帘被拆走了，厨房里的微波炉和电饭煲也不翼而飞了。小两口找卖家理论，谁料卖家死不承认，找中介作证，中介也以时间长记不清为由置身事外。小两口只能起诉到法院，要求房主立刻归还擅自拿走的所有物品。由于没有证据，二人很快领到了一张败诉的判决书。
法官提醒二手房买卖合同内关于家具、家电归属的条款不宜写得过于笼统，应仔细列明家具、家电的名称、型号，否则发生纠纷时无证据即无话语权。
买卖不破租赁
2009年1月，老家在外地的张先生在网上看到了一则房主公布的二手房出售的消息，近100平米的房子才售50万元，价格低不说，还省了一笔不小的中介费。看房时，房东告诉张先生房子现在是两个老租客在住，等张先生买下了这个房子就让他们搬走。张先生当时也没多想，爽快地与房主签了约，办了过户。
一开始两个租客也答应尽快搬走，不料一星期之后两个人又改主意了。原来这二人与原来的房主签的是三年的长约，因为租期很长，租金比较低每月只有1000元。现在这两个租客另找住处时发现，很难在同样地段找到房租如此优惠的房屋。二人拿出合同法摆在张先生面前，张先生这才知道《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，专业的说法就是买卖不破租赁，也就是说除非租客自愿，张先生是不能强迫他们搬走的，而这张三年的租赁合同还有一年半才到期。虽然能向两个租客收租，但好不容易买了自己的房子还要租房住，张先生很是沮丧。
法官指出，合同法另一个不为广大百姓所知的条款是承租人对其所租赁的房屋享有优先购买权，在同等价格下，房主需将出租的房屋出卖给承租人，而不是其他购买人，否则承租人有权诉至法院请求解除合同。欲购二手房如果正在出租中，购房者最好要求承租人出具书面承诺放弃优先购买权并搬出承租房屋，以避免引起不必要的纠纷。
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王先生看中一套二手房，房主介绍说房子是1999年8月建成的，可是他看到房产证上的日期却是1997年9月。房子到底是哪年的啊?应该如何识别呢?王先生被房子的真实“年龄”搞昏了头。记者就此采访了好旺角、瑞家等中介的有关人士，他们表示很多购房者在买房时并不太重视考察房龄，这其中也是二手房买卖中的一个重要环节。
房龄长短有何不同
记者在部分二手中介公司内看到，几乎每个中介公司的屋内都张贴了许多二手房的基本信息，不仅标明了价格、位置、面积等房子的基本情况，有些房子还特别标明了房屋的年龄。一位经纪人说，标明年龄的房子基本上都是七八年以内的房子，对于房龄在10年以上的，他们基本上就不标明了。有时候经纪人会将房子的年龄写得年轻一些，这样更容易吸引大家的关注。
一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的升值信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
房龄为何会出问题
购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。房主到中介公司登记房源时，一般都是由房主单方面介绍房源信息，房龄长短都是房主说了算。中介公司也愿意卖更新的房子，因为这样可以卖一个好价格。
房龄其实是可以查询的，但相对比较麻烦。如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因涉及查询费，交通费，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。而当双方签过买卖合同后，由买家凭合同及土地证上的房产号查询时，也只是口头告知，不出示文本证明。而卖家基本都是收到定金甚至首付款后才愿签买卖合同。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。
房龄应该如何确定
那么，二手房的房龄就成为一个谜了吗?其实还是有一些简单实用的方法的。比如，可以查看房子的外立面，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信房主或中介公司关于房屋年代的介绍。房屋内如果新装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
买方还可以在与房东签订的合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者存在恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据法律的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。(据大连晚报)
