买尾盘淘相因 投资尾盘压注赌区位照样赚
发布时间：2017年10月7日
来源：上海户口房产律师 http://www.shhkfcls.com/
秋交会历来是成都市民购房的最好时机，因为成都各大将在此集体亮相，新盘推出量，尾盘清盘的也不少，怎样才能在“楼宇迷人眼”的秋交会上去粗存精，挑出你中意的房子去居住、去投资？记者在日常采访中接触到许多置房居住、投资的高手，现特精选几个，在秋交会期间陆续推出，供想在秋交会上淘金的购房者参考。
目前对尾盘的定义业界还没有一个明确的说法。一般情况下，我们认为尾盘是楼盘房源还剩下总量的10%左右，通常出现在开发商实现了成本支出和资金回笼基本持平的阶段。因此购买尾盘可以拿到较低的价格，无论是自住还是投资都很划算。
投资尾盘压注赌区位
张先生今年38岁，是一家广告公司的老总，公司在广告界也有一定的影响，自然也为他带来了财富，于是他想做些投资。张先生一开始就准备把钱投向市场，但自己一点把握都没有，究竟是投资还是？最后他把目标直指尾盘。既然是尾盘，在户型、楼层和面积上可供选择的余地就不多了，所以张先生认为应该从两个方面入手，一是区位，越靠近市区越好，二就是交通。几经分析，他把目标锁定在了府南河边的一个电梯公寓社区上。最后以75万元的价格购得150平方米、三室两厅两卫的房子。正因为是尾盘，所以在价格上就有了很多的优惠，虽然喊价是5500元/平方米，但最终以5000元/平方米的价格成交，而这500元的差价正是尾盘带来的实惠。
“我并没有觉得现在这套房子有什么劣势，也有可能是我当初选的区位比较好。”据张先生介绍，现在这套房子已经以每月6800元的价格租出去了。“很顺利，而且是别人主动找上门来的。我有点后悔，租低了，现在很多人把那里作为商住两用，考虑到这点，我的租金应该再提高一些。”张先生认为现在这套房子仍然很吃香，有的业主甚至把转手价格叫到了近万元，谈到自己的投资前景时，张先生语气中有点兴奋，特别是自己还占了尾盘的一个便宜。
该楼盘处于一环路以内，交通非常便捷，“我在决定买时，其实比那些前期投资的人有更大的优势，房子就摆在那里，交通状况，以及业主的意见反馈我都能看到、听到，也给我提供了更多的参考信息。”张先生说自己的房子特别受到那些30~45岁的白领阶层欢迎，他们往往都是早出晚归，对户型要求不多，但特别看重位置，其中还有一部分人是准备把它作商业用途。张先生认为自己选择尾盘是一个四平八稳的举动。“先租后卖，一切由市场而定，长远看，我肯定赚了。”
张先生的账
投入75万元
节约：5500×150-5000×150 = 825000-750000 = 75000（相当于10个月租金）
租金：6800/月（长期出租9年零2个月收回成本）
转手：6000/平方米（心理价位，鉴于该房发展空间巨大，3年内不考虑转让）
■调查
目前成都各城区在售楼盘中，对于尾盘的处理都较为灵活，优惠空间比较大，一般遵循三个时段的原则：楼盘入住半年内，房价约为入住价的9.5折；楼盘入住1～2年，房价约为入住价的9折；楼盘入住2年以上，房价约为入住价的8.5折。
在购买尾盘的消费者中，以经济实力较为宽裕的中年人居多，因为尾盘一般面积较大，投入也比较大，而且他们也多是做投资打算，因为中年人还是更愿意住在一个户型好、采光优越，各方面条件舒适的房子内。
■专家点评
瑕不掩瑜投资尾盘照样赚
冯宗容四川大学经济学院教授
投资尾盘，这其中的优势应该从两个方面来看。首先，尾盘往往是一个楼盘销售后期所剩下的，它的房屋设计，外形以及质量还有小区规划都已经成形，而且能够自己亲身体会到，所有的细节就接近于透明化，即便是有什么问题也基本暴露出来了，所有这一切信息都方便了投资者从整体上做判断，投资是否有利；而另一个方面的优势在于价格上，尾盘已经是开发商销售的后期，这个时候已经是纯利润，为了清盘，在价格上会给予一定的优惠，所以无论是居住还是投资，都很划算。
投资肯定是为了收益，尾盘也确实有一定的缺陷，因为按照常人的说法，尾盘都是大家“选剩下”的，包括楼层、户型、朝向都会受一些局限，所以在出租或是以后转手的时候都会受到一定的影响，但是收益还是与前期投入基本对等的，毕竟前期的成本投入要低一些，投资周期和回报率成正比，符合市场规律。
■温馨贴士
1、不要走极端，认为尾盘便宜就任意购买或投资，还是要多方比较，权衡再三，做一个投资测算；
2、投资尾盘也是投资住宅的一种，作为健康的投资者，还是应该做长远打算，特别是尾盘，投资周期会更长一些；
3、尾盘可选择的面较少，应该看重该楼盘的所在路段与交通；
4、区分清楚尾房、烂尾房和一般空置房，仔细分析开发商的实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而有效避免购到“烂尾房”。
