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2019年拆迁维权请律师有用吗?房屋拆迁维权律师有什么好建议?

发布时间:2019年3月14日 来源:上海户口房产律师     http://www.shhkfcls.com/

Tags: 拆迁维权 房屋拆迁维权律师  

  因城市房屋拆迁而双方发生纠纷是常有的事情,一些被拆迁户在与拆迁方发生争议的时候,遇到了拆迁方强行拆迁的情况,或是拆迁方野蛮对待,在遭受到侵害之后很多人就会去维权。那么,拆迁维权请律师有用吗?房屋拆迁维权律师有什么好建议?

  杨巧生律师http://www.shhkfcls.com/上海户口房产律师,现执业于上海申中律师事务所,不但拥有坚实的法学理论基础知识,而且也具有丰富的法律操作实践经历,擅长于解决各类与房屋拆迁相关纠纷,职业多年以来担任多家企业法律顾问,从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念,处理接受委托的每一个案件,勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨,办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务,势必亲力亲为,勤勉尽责,深得企业和当事人高度认可。

拆迁维权请律师有用吗?

  有用。

  一、律师掌握着专业的拆迁维权知识。

  先随意列举几个拆迁维权过程之中的经常遇到的词汇。比如,房产置换、货币补偿基准价、拆迁许可证、拆迁纠纷裁决、拆迁评估、征补条例、异地兑换。试问,你对这些词汇的含义是否了解?我想大多数人对这其中的大多数词汇都感到陌生。甚至有少部分人,对上述概念几乎一无所知。但是,要知道的是,这些真的是征地拆迁领域最基本的概念,是每一位拆迁律师耳熟能详的概念,也是他们经常运用的概念。那么,问题来了,对这些有关拆迁的基本知识都不了解的话,如何参与与拆迁人的谈判?如何判断拆迁人是否侵犯了自身的合法权益?俗话说,隔行如隔山,就算同为律师,只要不研究征地拆迁领域,对于其中的许多门道也是不清楚的,更别提普通民众了。总结一点,拆迁律师所掌握的专业知识在拆迁维权中是一把利器,普通民众是不掌握这项武器的。

  其中,关于权利行使期限的问题,在这里要特别提一下。征地拆迁领域和其他领域一样,权利行使都是有期限的,如《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。如果超出了上述规定的10日期限,被征收人就没有权利再向专家委员会申请鉴定,即使申请也会被驳回。这意味着被征收人只能接受原客观性、公正性可能出现偏差的评估结论。如果涉及到复议或诉讼,相关期限限制就会更加复杂。可以毫不隐晦地说,有时候律师稍加不注意,都会犯错过权利行使期限的错误,试问,在各种期限错综复杂的情况下,欠缺专业知识背景的普通人,如何能做到统筹兼顾,万无一失呢?

  二、律师的介入,会唤起政府的重视性。

  现在,我们退一步讲,即使真的存在犹如专业拆迁律师一样精通征地拆迁领域的各项知识、门道的当事人。那么,对于这样一类当事人,是否就没有必要聘请专业律师进行维权了呢?其实,我们觉得答案是否定的。拆迁律师首先是律师,律师维权本身就具有得天独厚的优势。政府就是这样,若是被拆迁人自己与其进行拆迁谈判,它就会假定你对拆迁补偿并不了解,你不是一个专业的人,你是一个好糊弄的人。因此,它会百般刁难你。即使你最终会依靠自己的专业知识赢得自己的权益,但是,中间你可能会面临很多本来没有必要遇见的困难。但是,如果是律师出马,一切都会不一样。政府如果面对的是律师,它心态上首先就会转变。它知道自己面对的是专业的人,它必须以一种更加平等、谨慎的态度来实施自己的行为。这就为拆迁谈判的顺利进行奠定了良好的基础。总结一句话,律师的介入,会唤起政府的重视性,让其以一种更为诚恳的态度对待拆迁谈判。我们之前也遇到过这样的情况。我们有一个当事人,之前一直以自己的名义申请政府信息公开,可政府总是以各种方式推脱,无奈之下,当事人只好找到了我们。我们在接手案件后,随即向政府寄送了一份律师函,大意告知政府我们接受了委托,并指出政府不予告知行为的违法性。于是很快,当事人就拿到了想要的文件。其实,从法律来说,律师函并不具有法律效力,其从性质上来说只是一种告知行为。但是,其在实践中又非常奏效。因为政府知道,如果无视这个律师函,将会导致律师采取下一步措施,如提起诉讼等,这将会给政府带来麻烦。正是对律师的忌惮,才会导致政府重视律师的话语权。

  由上一点引申开来,我们发现,征地拆迁维权案件中,只要聘请了专业的拆迁维权律师,最终拆迁方与被拆迁方通过达成和解的方式结案的几率非常高。这一现象值得我们分析。从政府角度来说,由于忌惮维权律师的维权招式,政府并不敢报价过低,也不敢公然违背法律法规的明文规定。总之,政府会尽量避免被拆迁维权律师抓到把柄,否则会在拆迁谈判中处于非常被动的局面;就拆迁律师这一方来说,由于律师掌握着专业的拆迁维权知识,并精通相关法律法规,对征地拆迁实践的现状也颇为了解。因此,律师知道政府的报价合不合理,我方应不应该接受。也知道我方什么时候应该谈判,什么时候又应当拒绝接触。总之,律师基于自己的专业知识,能够有攻有收,掌握好分寸,把握一个度,在维护客户合法、合理权益的基础上,争取用协商谈判这一和平友好的方式解决问题。这样既为客户争取到了应得的补偿,也节省了双方的人力、物力、精力,还避免了双方对簿公堂之后,因各种因素致使被拆迁方权益受损的风险。

房屋拆迁维权律师有什么好建议?

  一、首先弄清楚是商业开发还是公益用地,一般开发商都是打着公益用地的旗号,你如果不经过复议你就掌握不了开发商的证据(商业开发)他们可能公告里说是公益用地,实际上是商业开发,回迁安置和商业开发国家征收的税率不一样,所以,这个上面肯定开发商要做文章。你必须做好准备,掌握这个证据,收集证据的途径就是要和周围的邻居搞好关系,建立联系,然后,从已经去政府复议的按照政府的法律程序走的人手里就能收集到,但是,你要保护好他们,他们为你复印材料时你要想法删去他们的楼栋号,和房屋面积姓名什么的,这样做是为了保护好他们不受任何伤害。而且,如果你不走法律程序,一般的工作人员问你时都不要拿出来给他们看。这是很好的证据。

  二、开发商和你签订的协议,一定要看仔细,应该说按照规定都由省里面统一监制的《房屋产权调换协议书》,这份协议上开发商有可能准备好几种,每个人都不一样,所以你一定要注意,有可能增删,所以你要仔细逐条的对照,有可能差一句话或者一个字,都是一字“千金”,如果出现“期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行签订《商品房买卖销售合同》”,这几个另行签订就关系到你的“身家性命”了,如果等分配房子时你就得听人家宰割了,等于你白签的协议,协议是要经过公证的才有效,你要仔细每个字的,每一条的对照,千万不能在忙乱的现场签协议,或为了奖励补偿的区区几千元钱,丢了你太大的利益。

  三、要掌握开发商的预算计划,这个也可以从经过政府复议的人手里搜集到,可能是经过复议的人手里也要不到这样的证据,因为你有权利去查阅,没有权利去复印,你查阅时要认真记忆,最好是按照原本格式抄写下来,这些非常重要,然后你就能看到开发商的很多证据是否齐全,是否违纪违法。

  另外开发商为了达到强制拆迁的目地,可能要灭失证据,对你的房屋没有证据保全,如果你有条件别心疼几个公证钱,知道拆迁的消息开始,就去公证处把你的房屋证据进行保全公证,将来做为开发商如果拆除你的房屋附属物,例如,阳台,或者其它什么的计算面积的证据,不然强制拆迁时你的证据就不存在了,如果开发商在复议时提供的证据里,没有你的房屋证据保全,那么他就犯了法了。这是很重要的一条,开发商也怕花很多钱去做证据保全,(涉及很多户)但是,你正好抓住这条,做为开发商违法证据。

  开发商有可能再做预算时,按每户奖励(实际上是补偿)若干元,这是国家规定和各省规定的,但是他们可以,不按预算给你奖励(补偿)或者给你少很多,这个也需要在复议期间的开发商和建委提供的证据里提取到,提取证据可是个技巧,个人提取证据很难,你一定别人的复议期间里都跟着,看、听也是受益匪浅的。拆迁户的听证会,或者一切相关的会议,或者别的地方的拆迁听证会你都要去听。这个正是学习的好机会。

  四、应该特别注意的就是,如果你想打官司,在地方上很难能赢,因为国家对于拆迁这块的相关法律新的针对物权法的相关政策还没有出台,所以很多条款都没有详细规定,都能让开发商占到大便宜,他们最希望百姓打官司,一打就是十年、二十年的,这正合了他们的意,政府也就脱了干系,没他们的事了,你就走入了这圈子里,永远缠不完,浪费精力、时间、金钱。所受的苦就别提了,本人打过一个官司,打了十年,所以,如果你不想走入法院,那就是开发商和政府部门的一切裁决,复议什么的你都不要去接,凡是告诉你裁决什么十五日之内,或者若干个月这样有时间标志的文本,你都不要接,但是,这些证据你要留意收藏,以备你回来后坐在家里对照各级法律法规研究用。如果你一旦进入这个法律程序里,那么,政府、建委、省信访和国家信访都将你拒之门外,你只能走人大信访的大门了,那就是“长征了”因为,法院有区法、中法、高法、最高人民法院,然后才是人大信访,你看你有多大寿命吧,有多大的精力吧,有多少路费盘缠吧,永远没个完,案件多,处理不完,你就等吧。

  杨巧生律师,上海上海知名律师,始终秉持“优质、高效、守信”的服务理念,致力于全方位保护委托人的合法权利最大化,为委托人提供优质高效、尽职尽责的法律服务!



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