承租人在不动产征收中的利益博弈
发布时间：2018年1月25日
来源：上海户口房产律师 http://www.shhkfcls.com/
北京市盛廷律师事务所 在对物的有效利用中，产生了不少不动产的承租人，相应的在征收拆迁中，则大量涉及到不动产承租人的补偿问题。在当前国情与法治状况下，要在征收拆迁中填补承租人的损失，确保对承租人的合理补偿，确须一番艰苦博弈。在《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《旧条例》）的法律框架下，对不动产承租人的补偿安置作了简要规定，但可操作性不强。而二0一一年一月二十一日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《新条例》）对于承租人补偿却 只字未提 ，承租人有没有补偿？以及如何补偿？成为不少承租人在征收中的困惑。笔者通过所办理的一个承租人拆迁补偿案件，对承租人在不动产征收中的利益博弈作一简析。一、[案件全程之回顾]：一九九五年夏，高庆（化名）与青岛市黄岛区某村委会签订了书面《租赁合同》，承租了1.5亩的非耕地，租赁期限至二00五年。经有关部门批准，高庆在租赁场地上建起了厂房，进行豆制品加工及养猪经营。合同到期后，高庆虽没有与村委会续签书面合同，而接着经营使用，村委会则继续收取租金。二0一0年七月，高庆接到村委会发出的通知，其场地已被国家征收，要求其立即腾出。并称租赁合同早已到期，对其厂房则没有任何补偿。高庆拒不搬出，地方政府找来评估公司对其厂房进行估价（重置折旧价）后，答应对其补偿二十万元。高庆仍不满意于此，二0一0年十一月，委托笔者代理本案，二0一一年八月，在青岛市中级人民法院的调解下，高庆最终获得二百八十万元补偿。二、[案情专业之分析]：委托人高庆面对突如其来的拆迁感到茫然、无助。租赁的土地属村集体所有，书面租赁合同已到期，他的补偿利益有哪些方面？合理补偿是多少？厂房重置成本并折旧后价格较低，而政府委托的评估更低，能主张房屋的市场价格吗？面对强大的政府，如何正确应对？如此等等。笔者了解基本情况后分析认为：1、虽然《旧条例》没有被明令废止，但依《物权法》第四十二条之规定，其区分了因公共利益征收与商业用地的拆迁，对于商业用地之需拆迁，应由建设项目用地单位与相关权利人以平等协商的原则来解决，本案是房地产开发拆迁用地，故应由开发商与承租人来协商解决其补偿安置事宜，而实际中拆迁由政府主导，并强劲推进，协商不可能是平等的。2、根据《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律之规定，对承租人的经营损失应当进行适当补偿，但并没有可操作性的规定，且对于厂房及停业损失，一般由评估公司进行估价，而实际的评估受地方政府严重干扰，评估报告已失去了客观公正性。另，由于房地产的市场价格，地产的市场价格占重要部分，针对本案的实际情况，委托人主张厂房的市场价格是不妥的，但给予厂房的重置折旧价格，特别是地方政府的有失公平的评估价格，也不合理。3、本案高庆在当初建设厂房时，有政府相关部门的用地批准、工程规划许可手续，属于合法建筑，而非违法建筑，即地方政府不能用 拆违 的方式对委托人厂房进行拆除（以拆违方式进行拆迁，既程序简便，又对当事人心理预期打击力度大。），而房屋拆迁的程序相对复杂，特别是专业律师的介入，将会使厂房保存的时间更长，这有利于增加与地方政府谈判的筹码。4、本案高庆与村委会签订的书面租赁合同到期，没有续签合同，根据《合同法》之规定，双方之间为不定期租赁合同，合同一方当事人可以随时解除合同。涉案土地原属村集体经济组织所有，经地方政府征收后，出让给开发商。而在目前《土地管理法》等法律的框架下，以及征地补偿的现实情况，地方政府给村委会的补偿款将会是较低的，而作为全体村民共同的财产，笔者敢断定，在当前的征收拆迁中，农村村民对自己的宅基、房屋征收补偿权益都主张不明白，不大可能会对涉案土地的补偿进行主张权利，那么地方政府就会以较小的代价获得涉案土地。针对目前征收拆迁的内在规则，通过与相关利益方的博弈，高庆会获得意想不到的补偿结果。 三、[博弈策略之运作]：笔者作为一名长期从事征地拆迁业务的律师，非常清楚在目前国情和法治状况下，征地拆迁对被征收人来说如若一场 战争 ，律师与当事人密切配合，来解决核心的价值目标，在于取得谈判筹码。权利是争取来的，征收拆迁补偿标准往往与有效的争取有着直接的关系。作为征收一方的强大地方政府，其以分析策略、手段突破为核心的工作方式，被征收人的代理律师应当根据 战场 的变化，以 见招拆招、扬长避短、以打促谈 来进行应对，双方展开以 拆房、保房 为基本目标的攻心战，对被征收人来说，敢战才能言和。笔者接受委托后，首先给政府拆迁主管部门、拆迁实施单位、建设项目用地单位发去了律师函，以观察在征收拆迁专业律师介入后，地方政府的策略、手段的变化。正如笔者预料，接下来是一个月的短暂平静。平静往往是 激战 的前奏，笔者深谙 进攻才是最好的防守 ，于是决定先行展开 攻势 ，向地方政府相关职能部门申请政府信息公开，要求公开征地批文、房屋拆迁许可以及涉案土地上建设项目的相关批准文件，在拿到相关材料后，进行了行政复议、诉讼，以进一步审查其行政行为的合法性。面对高庆的 进攻 ，以及开发商拆迁腾地的迫切需要，政府终于出招了。以村委会的名义起诉委托人，诉请停止侵占，返还原物。对于这一变化，笔者分析认为：1、经过前期的政府信息公开，涉案土地已经征收，并将国有土地使用权出让给开发商，对此，村委会对涉案土地已不享有任何物权，其诉请停止侵占、返还原物，没有事实和法律依据；2、案件实质上是征收拆迁补偿安置争议纠纷，不能用返还土地案件来简单处理。此策本质上为驱赶委托人，对委托人心理造成重大影响的一种手段而已，案件不能面对拆迁争议的补偿安置这一核心问题，即使司法强拆，也必须先对委托人进行补偿安置，而补偿安置应根据征收拆迁法律规定的程序和标准来进行，所以本案实质上并没有多大的法律意义；3、在目前体制下，法院往往会为地方政府经济发展 保驾护航 ，亦就是说，本案的判决结果往往委托人会败诉。针对本案的情况，笔者与委托人进行了沟通，采取了拉起管辖异议程序和审理程序转化，有效迟滞了案件的开庭四个月。待委托人 如愿以偿 拿到了一审法院败诉判决书，既而毫不犹豫地提起了上诉，经二审人民法院调解，委托人拿到了满意补偿款，本案圆满结案。四、[征收条例之变化]：对不动产承租人的补偿安置，《旧条例》第十三条、第十六条、第二十七条、第三十一条、第三十二条、第三十三条等作出了规定。《新条例》则没有对承租人补偿安置的规定，以致于有人认为，《新条例》实施后，对承租人不需要再进行补偿安置了。笔者认为，《新条例》理顺了征收法律关系，虽然对于承租人的补偿安置没有作出明确规定，但根据《物权法》、《合同法》之规定，要对承租人进行合理的补偿安置。首先，《物权法》第一百一十七条： 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 第一百二十一条： 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。 第四十二条： 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 据以上之规定，我们可以看出，租赁不动产是承租人的有益物权，征收不动产应当对承租人进行补偿；再次，根据《物权法》第二十八条： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 以及《合同法》第二百二十九条： 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 据以上之规定，征收决定致房地产权人发生变化，并不会改变承租人原租赁法律关系；另外，根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条等以及租赁合同之约定，应当对承租人的损失进行合理填补。纪召兵律师∕文 北京市盛廷律师事务所 二0 一一年十二月三十一日
