商品房买卖“五证”和“二书”的重要性
发布时间：2017年12月2日
来源：上海户口房产律师 http://www.shhkfcls.com/
“五证”、“二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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“五证”、“二书”的重要性
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
那么未取得五证的房产公司销售商品房的，商品房买卖合同是否有效，
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效;但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。具有下列情形之一，没有《商品房销售许可证》导致合同无效行或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，帮意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，与开发商签定的《商品房买卖合同》应当认定无效，开发商应返还已付购房款及利息、赔偿损失。
购房注意事项
五看
一、看五证
五证指土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证。五证是否齐全，意味着现在开发商收钱是否合法，交钱是否有风险。同时，你还可以从这五证看到土地年限，土地形状，小区规划等。
特别提醒：1、没有五证千万不能交钱;2、商品房预售许可证是分楼号发的，一定要找到你购买楼号的许可证，不要被混淆和忽悠了!
二、看蓝图
看蓝图主要包括看规划蓝图、建筑施工蓝图和景观施工蓝图。规划蓝图可以直观反映出小区的最终规划，会不会出现说好的绿地突然冒出大楼等情况;建筑施工蓝图主要可以更清楚的知道房屋的真实结构和尺寸，可以知道楼道有多宽，公摊都在哪些些地方;直观的体现小区最终的规划;景观施工蓝图是漂亮效果图的检验标准。
三、看现场
现场是必须要看的，不要怕麻烦。如果条件容许，自己预购的物业一定要亲自去看看。看现场主要是看三方面：1是材料是否堆放整齐，这是检验开发商对项目是否负责任的体现;2是看工程质量，有没有偷工减料、以次充好之嫌;3是看楼间距是否够。
四、看物业管理
万科曾经宣传：买房请关注物业。这是一句至理名言。买房可能是2分钟就可以解决的事情，但居住却是一辈子的事情。所以，买房前一定要关注物业管理公司及收费标准。物业管理关系到你居住的舒适度，物业收费标准关系到你的居住成本，所以物业管理公司非常重要，你买之前一定要了解清楚。
特别说明：尽管相关法律规定，小区物业公司由业主委员会自主聘请，但除一线城市外，其他大部分变成了一纸空文，大部分由开发商指定。
五、洗手间
貌似不搭边，实则非常重要。记得有个大师说过，衡量酒店的档次和服务的标准，主要看容易被人遗忘的角落，比如洗手间。看洗手间，主要可以反映出开发商是否心细、负责。颇有点像杨广“一屋不扫，何以扫天下”的意思。
