置业指导：房产投资不适宜贪多 合理理财最重要
发布时间：2017年9月30日
来源：上海户口房产律师 http://www.shhkfcls.com/
■ 个案资料
张先生，44岁，在一家外企当部门经理，月薪9000元，每月还房贷4500元，公司有三险一金。张太太44岁，在家没有工作。儿子15岁，今年秋天上高一。
家有房产三套，一套自用，两套出租，年租金共6万元。现有存款6万元。家庭保险如下：张先生重大疾病保险3份，每年交保费2200元，保额共12万元。张太太重大疾病保险一份，保额5万，每年交保费4000元。儿子有两份保险，一份重大疾病保险，为分红型保险，保额5万，年缴费1450元; 一份为新华人寿的“美满人生”，保额2万，年缴费1326元。家庭年净收入为6万元(含房租)。除有房产、投资保险和短期存款外，张先生没有其他投资。
■ 理财目标
1、合理进行风险管理规划，调整家庭保险资产配置，建立健全的风险保障。
2、想7年后送儿子到国外留学，预计花费为60万元。
3、为张先生和太太制订合理的退休养老计划。
4、充分利用一定的净资产进行合理的投资规划，寻找更有效的资产增值方式。
■ 财务状况分析
从基本资料可以看出，张先生家庭的财务状况中支出与资产数据均不详，但可以得出年度总收入为16.8万元，年度结余为6万元。虽然张先生家有房产出租收入，但并没有进行金融资产投资，反映了家庭投资意识不足，整体资产的增值力不强。
张先生家的财务状况安全性尚可，但缺乏资产增值潜力，同时家庭成员的保险资产配置不合理。随着孩子即将准备进入高等教育阶段，预计家庭支出还会有较大的增长，而从张先生的年龄来看应处于事业的高峰期，未来的家庭收入也会有一定的增长空间。
■ 理财建议
夫妻增加保险额度
张先生与张太太各有一份重大疾病保险，但是保险金额明显不够，根据重大疾病医疗费用支出额度进行测算，张先生与张太太都需要增加保险金额至20万元。
根据有关保险原则，张先生作为家庭支柱，需要补充适当的意外伤害保险，这方面保险金额应该达到60万元左右，并且需要其中适当的附加一些住院报销保险。而张太太的意外险保险金额应达到40万元左右。至于儿子，意外与重大疾病保障都具备，不需要补充其他保险。
教育金定投3万起
由于张先生想7年后送儿子到国外留学，预计需要60万元作为子女教育规划的目标额度。对于教育规划来说，资金需求的额度和时间都缺乏弹性，因此一定要早做准备。进行积累教育金的规划比较好的工具可以采用定期定额投资的方式，经过一定的投资年度可以较好发挥复利的效应。
基金定投可选择风格比较灵活的优质偏股类基金，可以较好地发挥投资优势，年复合平均收益率可以达到8%。
根据计算，张先生家庭为了在7年后达到60万元的资金积累，必须现在拿出3万元作为启动资金，然后开始每个月定期投资4884.14元，届时预计可以满足孩子出国留学的费用。这个额度尚可以负担。
养老金定投7年后启动
一般来说退休养老规划的原则是提早规划，时间越早获益越多。但退休养老的需求主要也应通过投资计划来满足，而张先生家庭为了儿子的出国留学目标几乎需要使用全部的家庭收支结余，所以建议张先生在7年以后开始每月定期定额投资5000元来积累退休养老准备金，投资工具可以选取风格较为稳健的平衡型基金，综合年收益率可达到6%左右。
在开始投资后9年，即张先生和太太60岁退休时，张先生家庭积累的退休养老准备金可以达到71万元左右。由于通货膨胀等因素的影响，单纯依赖这笔资金预计无法完全满足张先生和太太退休以后的生活，更谈不上安稳、富足。但是考虑到张先生家庭还拥有两套投资性房产，每年可带来6万元租金收入，因此综合来看退休以后的目标基本可以达到。
减少房产 增加金融投资
张先生家庭缺乏金融投资资产，导致资产增值力不足，但拥有的投资性房产较多，而经过前述规划，收支状况已难有可投资空间。为了取得更好的理财效果、能够更快地积累财富，可调整家庭投资性资产。张先生可以考虑将用于出租的房屋出售一套，所得收入可以将一部分作为金融投资的启动资金，另一部分考虑对房贷进行提前还款，这样能够减轻房贷还款压力，也能够增加更多的收支结余。
在投资工具方面，还是应当考虑基金投资，建议选择一部分优质偏股类基金，比例大约为60%，另一部分为偏债类基金，比例为40%左右，预计组合整体收益率为平均每年7%左右。启动资金可以一次或分次投入，之后再坚持每月或每年进行定额投入，如果能够坚持长期投资，预计会产生理想的收益，也能够更好地满足其他需求，例如退休养老费用或因此得到更多补充。这个方案预计可以提升张先生家庭资产增值速度，但由于房产价值不详，所居住地区也不明确，所以其具体效果以及可行度还需结合具体情况进一步求证。
■ 理财顾问
北京东方华尔理财团队、国家理财规划师(chfp) 赵清
