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在目前整体供应趋紧的市场环境下，让频频遭抢的小户型降价促销早已是“天方夜谭”，若隐若现的“跳水”声也只能在大平层市场才能看得到。春末夏初，在江宁和河西两大豪宅项目藏龙御景项目详情业主社区相册样板户型视频地图和苏宁滨江壹号项目详情业主社区相册样板户型视频地图相继“去精装”、大搞另类促销后，江宁百家湖一家楼盘也针对在售大平层推出11000元/起售的特价优惠。>>>网友自制江宁地图被赞“神器” 100万置业江宁一去不返
此事件一出，立刻引起购房者关注，11000元/的价格放在江宁核心地段百家湖也确实抓人眼球，不少购房者向“小伙伴们”奔走相告。不过细心的网友发现，11000元/起的价格只是针对170大户型，不过话说回来，170的大户型，如果不在单价上做出一些让步的话，目前改善“实力”并不充足的江宁或许很难像河西一样快速走货。
放眼目前整个江宁市场，无论哪个区域，都能随便“揪出”几家改善盘。除了控制整体总价成本外，江宁改善盘在户型赠送、自然环境抑或品牌认知度上都有着些许的优势，抛去这些，江宁改善在刚需还占据主流的市场将是一件很难生存的事情。
“一盘激不起千层浪” 大户型卖11000元/只是策略
7月16日上午，21世纪百家湖1号项目详情业主社区相册样板户型视频地图推出67、68两栋收官之作，共200套，房源面积为85、107、143、170。值得一提的是，此次21世纪百家湖1号项目详情业主社区相册样板户型视频地图所推房源中，中小户型的整体均价约15000元/平米；而143-175大户型产品下调3000元/，折后11000元/起售，大户型均价约12000元/平米。继雅居乐藏龙御景项目详情业主社区相册样板户型视频地图、苏宁滨江壹号项目详情业主社区相册样板户型视频地图相继“跳水”之后，江宁核心区也现“逆市”之举。
随着南京城市重心的不断南移，百家湖区域的价值也不断推升。统计显示，目前江宁百家湖区域房源均价已达到约16000元/。21世纪百家湖1号此次针对大户型进行价格调整，也与百家湖“转改”之路背道而驰。
南京21世纪投资集团营销总监潘阳表示，11000元/起的价格并不是长久的价格策略，只是为了配合开盘低开高走的策略进行的临时性价格调整。“21世纪在江宁开发已有10年之久，目前已到收官阶段，我们也改变了之前主打刚需小户型产品的战略，此次推出大户型产品也是顺应板块改善潮流，11000元/起的价格也是权衡买卖双方接受度后做出的决策”，潘阳说道。
对于21世纪此次“破坏市场”的行为，南京房地产促进会秘书长张辉表示，小范围内的房价变动不会对整个房地产市场产生影响。“从南京最近几幅土地的出让价格可以看到，接下来的房价支持依然很坚挺，南京房地产市场销售价格稳步上扬的趋势，短期内难以改变”，张辉表示。
21世纪百家湖1号周边开发商的反应也从侧面印证了张辉的观点。绿城水晶蓝湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图在售120、240的房源均价达到了25800元/，但因其总统套房性质，参考价值不大；怡湖华庭澜郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图在售145-168大户型产品，折后均价13000元/平方米，与之前相比几无变动；而红豆香江豪庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图即将加推的138户型预计均价13000元/左右，符合板块价值预期。
与21世纪百家湖1号相距不远的藏龙御景近期也将推出6、7号楼两栋新房源，该盘在前期改走毛坯路线后，大户型销量有所起色。据悉，该盘此次推出的251主力户型将继续走精装搭配毛坯的销售方式，毛坯均价在13500元/左右，精装价格则是目前江宁大平层最高的18000元/。
大学城抛去“两极化” 江宁改善盘不能没有“杀手锏”
除了百家湖外，江宁大学城也是新兴的改善区域。早些年间，江宁大学城还是要么刚需、要么高端别墅的“两极分化”区，用时下很流行的话来形容就是，当时的大学城是年轻屌丝族和高端高富帅在一同生活的天下。不过，这样“两极化”的现象自2011年开始正被逐渐打破。>>>10余新地案名引网友“神吐槽” 部分新盘价格创区域新高
前有天正天御溪岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图、骋望骊都项目详情业主社区相册样板户型视频地图，后有五矿九玺台项目详情业主社区相册样板户型视频地图、法兰谷，江宁大学城从2011年底开始逐渐迎来大平层项目的亮相。而就在7月7日，以新姿态亮相的景枫法兰谷项目详情业主社区相册样板户型视频地图当天推出70套134-239大平层，当天卖出59套，业内人士认为，该盘的热销算是改善购买力在江宁大学城蓄积的结果。
但在业内人士看来，江宁大学城的改善盘如果想在别墅和刚需盘的挤兑下生存，都必须具备“几把刷子”。以法兰谷为例，134户型面积可赠送至185，即使均价达16000元/，但折合后均价在12000元/左右。加上与加州城别墅共享一个小区的天然优势，法兰谷的热销原因似乎又不言而喻。>>>江宁“最狠”豪宅将入市 大平层扎堆江宁改善追赶河西?
而与法兰谷相距不远的骋望骊都项目详情业主社区相册样板户型视频地图和天正天御溪岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图则从单价上给出一定的让步。据悉，精装科技盘骋望骊都目前正对9号楼138-158户型进行集中蓄水，开发商针对137户型给出团购11666元/的价格，153-158户型均价也在12000元/左右。对此，南京骋望置业营销总监姚波表示，137户型与其他楼盘起码做三房相比存在一定差别，骋望骊都是主打两厅两室两卫，“为了引导购房者体验这种舒适生活，因此在单价上会做出一定让步”。
在户型和面积段上与骋望骊都一直“竞和”中生存的天正天御溪岸近期也将推出6号楼共78套房源，主打138-154户型。虽然属于湖景楼王位置，开发商在定价时也相对理性，在目前各大板块“追涨”的环境下，12500元/的价格较前期房源没有出现大的涨幅。
在姚波看来，目前江宁大学城几家改善盘在推盘价格上基本上走的是稳定策略，从几次推盘单价来看没有出现“疯涨”的现象。“对于江宁的改善来看，为了削弱与河西的地域差，在总价上一定要做出一些让步，这样才能吸引到相应的客群”，姚波建议。
与河西主要吸纳主城客户不同的是，目前江宁多家改善盘基本维持江宁购买力占主流，市区购买力为辅的局面。
“下面我们的任务就是在主城区域铺开宣传，整体调性还要拔高一截”，在目前改善上市量不输河西的情况，江宁一家改善盘显得踌躇满志。